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破解“公贷”难亟待制度革新
[ 编辑:admin | 时间:2013-10-21 | 浏览:773次 | 来源:第一贷款 | 作者:风清扬 ]
公积金贷款利率4个点,商业贷款就是打折也得6个点,算下来相差近20万元。自打看中东二环的一套房子,河北石家庄市民乐先生就天天念叨这笔不用脑子就能算清的账。然而,近期石家庄公积金政策要进行大调整、公积金贷款要停止的传言却让乐先生心生忐忑。

本报记者调查发现,因为目前公积金资金池的分散管理模式,此地彼地情况各有不同。有关公积金嘈杂不一的传言之中,不乏公众的误解与误读。但所有问题的指向却是积极的:如何完善管理制度及运行机制,确保实现公积金互助性及保障性的政策初衷,应尽快摆上议事日程。

多地浮现公贷难

所谓公积金贷款叫停的传言并不准确。石家庄市住房公积金管理中心副主任王书刚接受本报记者采访时坦言,由于今年该中心业务系统升级,暂停了一个月的业务,系统升级后上千笔贷款信息,都要重新核对录入,因此影响了贷款速度,造成了群众的误解。

记者了解到,从2012年开始,河北省政府按照国务院部署,开展办公软件正版化工作,石家庄公积金管理中心也在此列。不光是放贷的速度慢了,归集资金的工作同样也受影响。事实上,我们已经明确要求优先保障二手房及马上交房领钥匙的贷款申请,这些人的贷款需求更急切。公积金贷款发放慢,有多种原因,比如要办理房产登记抵押、借款人提供资料有瑕疵、开发商集中收件上报资料迟等。

王书刚表示,今年1-9月,石家庄市累计归集资金37.6亿元,发放贷款33.4亿元,涉及11860户。从2003年中心成立开始至目前,累计发放贷款170多亿元,贷款余额129.2亿元。从这组数字看,目前不存在存量见底、寅吃卯粮的情况。

记者发现,传言的出现,与一个特殊的时间节点有关:今年上半年,上海、杭州、广州、青岛、北京等地频现公积金贷款难现象,而在江苏,泰州、苏州等地区,目前已陆续收紧公积金贷款,或延长办理周期。8月底,济南市公积金管理中心提取设限新政引发挤提风潮,最多时一天约有1500人排队。

事实上,即使是爆发挤提事件的济南,其资金使用率也不过86%,基本平衡、略有结余。建设部一位不愿具名的官员透露说,2008年全国住房公积金缴纳余额是2.02万亿元,而目前也基本维持在2万亿元线上。所谓钱荒,应该是局部问题。

从求贷到怕贷

10年前,石家庄公积金总量约不到20亿元,而直到2006年,公积金个贷率也不到30%,大量资金处于闲置状态。王书刚透露说,当时中心曾制定了3年内个贷率达到50%的目标。我们曾经在报纸上整版地宣传公积金贷款的好处,甚至制定存缴公积金的父母担保,不交公积金的子女可以贷款的宽松政策。

王书刚所言一度求人贷款的局面,其实从侧面说明了公积金制度曾经面临的尴尬:截至2008年,全国公积金闲置规模接近6000亿元。大量资金沉睡的现实,曾一度引发住房公积金制度存废的争议。

闸门或许由此打开:2008年12月21日,国务院出台《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》,探索闲置公积金用于经济适用房建设。

到2012年,公积金被一些地方政府拿来刺激楼市回暖、推动刚需入市。中原地产统计数据显示,截至2012年10月,全国超过20个城市上调公积金额度,以刺激部分购房刚性需求入市。宁波市从2012年8月1日起,将最高贷款额度由以前的每户60万元调整为80万元,深圳市则从当年9月28日开始将原来的80万元提高到90万元。与此同时,放宽还款年限、异地互贷等地方调控政策纷纷出台。

现阶段房地产政策维稳仍是调控主流,而若房价因此推高过快,不排除会叫停调整公积金的可能性。中国房地产学会副会长陈国强当年的这一预警很快就成为现实:到2012年年底,有媒体曝出深圳、广州、昆明等多地出现申请公积金爆棚引发无钱可贷的局面。

据王书刚介绍,石家庄一直采取的是平稳的贷款政策,尽力避免政策上的大起大落。公积金贷款最高限额由30万元调到了40万元后一直未变,到今年9月底,该市公积金个贷率是80%。从资金运作风险的把控和利用效果而言,这是一个较为安全的比例。

危机或已显现

与去年同期相比,石家庄公积金个贷率增长了40%,如果明年再增长40%怎么办?王志刚说,研究楼市、密切关注市场走向,成了每天的头等大事。

事实上,这种担忧与准备并非杞人忧天。买房网数据监测中心显示,7月份石家庄市住宅成交量上涨近5成,商品房销售备案3713套,环比6月份上涨12.58%,商品住宅备案3133套,环比6月份上涨45.92%。

用石家庄市房管局一位官员的话说,1至7月份是一个量价齐升的局面,今年2月,该市新房均价是5717元/平方米,而到7月,新房均价就到了6382元/平方米。而与此对应的是,多家商业银行已经恢复首套房贷的基准利率。

农业银行广安街分理处一位工作人员则告诉记者,5月份之前首套房贷还有八五折优惠,现在只能提供基准利率房贷,因为报上去的额度始终批不下来。

国家统计局7月18日发布的《2013年6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》报告显示:2013年6月,70个大中城市住宅销售价格下降的有5个,持平的有2个,上涨的有63个。

楼市销售如火,商业房贷紧缩,一张一弛间,公积金贷款的优势被扩大,部分地区出现公积金可供贷款额度紧张的现象在所难免。河北省社科院经济所一位专家分析认为,虽然目前各地公积金资金池分散管理、忙闲不均,但一个共同的问题是,均未建立合理的存贷比率和稳定有效的公积金保值增值投资渠道。因此,从某种程度上来说,这种危机其实是大家的,不分你我。

记者了解到,目前大部分公积金都是以活期或定期形态托管在银行,公积金增值收益范畴集中在利息与公积金贷款所得两方面。对于大量沉淀资金已被投入到铁路、保障房等大型重大项目建设上的传言,几地公积金管理中心负责人在接受记者采访时都不愿意多谈。

制度亟待完善

就目前有限的增值渠道而言,只能是资金紧张就适度收紧并提高贷款门槛;资金宽裕,才能试探着适当放松。河北省某地公积金管理中心一位不愿具名的官员的这番话,其实也是众所周知的现实。

据了解,由于公积金贷款供求矛盾异常突出,部分城市已采取降低贷款最高额度、公转商贴息贷款等方式减轻公积金资金压力。

然而,这显然不是治本之策。从长期看,还需要从根本上完善公积金制度,建立合理的存贷比率和稳定有效的公积金保值增值投资渠道。上海社科院城市与房地产研究中心主任戴晓波认为,公积金管理现有的组织架构模式决定了公积金资金池目前只能分散管理,这就降低了资金使用效率,使得各地忙闲不均。

从制度设计的层面来说,已有10余年公积金运作管理经验的王书刚更关注一些看似细节的东西:

假如一个人贷款30万元,这笔钱可能需要30个人缴纳的钱才能凑齐。换句话说,就是有人一下子取走的水,都是大家平时往这个池子里添的。那么等你取水后,就应该继续添水而不能再取,否则对别人就不公平。但按照现有公积金管理制度,却是头一年贷了款,第二年还可以再提钱。

王书刚认为,公积金的特点是长期积累、互助互惠。而贷款额度与存缴年限也应有合理的比例而不是一刀切。当然,这在目前的政策中已有体现,但如何更合理、更科学,应该还有完善的空间。
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